联邦法院：公寓有权禁止短租

*本文章刊于2020年10月12日刊登于星洲日报

《联邦法院：公寓管理层有权禁止短租经营》

除了疫情肆虐，我国联邦法院于本月初也为短租经营者捎来一个坏消息，联邦法院判定公寓管理机构有权力禁止短租经营。去年年尾，上述庭已经做出同样判决， 但这次是由联邦法院（最高法院）确认了这项判决，因此影响甚大。

这里的短租（或短期房、酒店式公寓、日租）是指私人业主将产业通过短期出租给旅客或需要短期住宿的客人，类似于民宿或家庭旅馆。近几年随着网络的短租平台兴起 （Airbxb, Boxking.com ），短租不只形成了新兴的旅游居住方式，更成为许多业主投资的项目。

在此回应大家心中疑问：

公寓如何禁止短租？

在2013年分层管理法令底下，公寓或任何分层建筑的管理机构有权力立规管制住户在建筑范围内的行为。该条规 (by-laws) 必须通过管理机构的屋主大会(general meeting)的3/4 特别多数票通过。同时，管理机构也有权力制定罚款来惩罚违规者。根据联邦法院判决，管理机构可以通过制定条规来禁止短租的经营。

我冒犯了又怎样？

如上所述，若已立规罚款，那么违规业主/租户可被罚款。此外，管理机构也可以入禀法庭申请庭令强制禁止。管理机构权限内的最高罚款为每次违规罚款RM200。有趣的是，上诉庭也厘清了短租违规的罚款计算，这个最高罚款不得依据天数，而必是根据违例次数。换句话说，一次交易属于一次违例，最多罚RM200，而不是每天RM200。

难道屋主没有权力出租产业吗？

联邦法院为短租与一般租约做出很好的区分。一般的租约会给予租客绝对享有权，为期较长，定期收租，房东住客也会签署个别租约。相反的，短租形同酒店住宿，住户并非”租客”（tenant）而只是得到”许可”入住 （licensee）。法院也参考了短租平台上的条款，大部分确实写明住客只是被许可而不是入租了。加上短租的特殊商业性质，存在滋扰的风险，确实与一般出租有很大分别。另外，一般长期租凭属于业主在土地法底下的权利，管理机构无权禁止，因此一般租凭不受影响。

如果我的产业是商业地契呢？

即使产业的地契上属于商业用途 (commercial title)，同样受到管理机构立规的限制。换句话说，如果管理层立规禁止，那么持有商业地契的业主同样不得经营短租。案件中，地方政府曾经建议这项限制不应该影响到商业地契的业主，但是联邦法院驳回了这个观点，并解释了两者没有冲突。分层管理法令底下也没有为两种地契做出区分。因此，还是取决于大部分屋主的决定。

联邦法院都判了，改不了吗？

虽然这已经是联邦法院的判决，但是不代表不会有变数。法院裁决是根据国会所通过的法令下判的，如果国会过后进行修改法案，情况也许有变。

公理何在？

许多短租经营者抱怨，这分明是以多欺少，凭什么大部分的屋主说的算？这里引述首席大法官在判词说的话“分层管理的立法就是为了保护社区利益，如果出现模棱两可，那么社区的利益应该优先于个人利益”。也许其中一个方案，就是与社区友善对话。

陈燕鸿律师

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