遗产该如何分配？
天有不测之风云，人有旦夕之祸福，无论是2014年的马航 MH17空难事件，还是2020年起开始在全球肆虐的新型冠状病毒, 都教会了我们生命的无常，时刻珍惜眼前人。 今天刚一起相聚甚欢，明天可能就阴阳相隔。都还来不及好好道别，身边的至亲挚爱已经撒手人寰。 在这种失去亲人的痛中，除了需要办理他们的身后事，其后人也需要绞尽脑汁要如何在短时间内处理往生者的遗产，包括了起留下的债务。 只要捋清相关法律，我们就不会突然增添烦恼，从而感到彷徨无助。陈律师和实习生苏洁敏将通过本文章为大家捋清并简单讲解：如何管理并分配往生者的所有的财产。 首先，在马来西亚的非回教徒遗产法律 (‘Non-Muslim Inheritance Law’) 里, 相关的法律程序是看往生者有没有设立下遗嘱而立下的。正常情况上，往生者的遗产可分为 2种，即： 有立下遗嘱的遗产 (‘Testacy’) 没有遗嘱的遗产 (‘Intestacy’) Q1: 谁是遗产的合法代表？ 若往生者生前立下了遗嘱，那么其遗产的合法代表将会是遗嘱里命名的执行人 (‘Executor’)。执行人可向马来西亚高等法院申请遗嘱认证书 (‘Grant of Probate’)来依据往生者的意愿分配死者的遗产。 反之，若是没有留下遗嘱，那么其家属必须向马来西亚高等法院申请成为往生者遗产的合法管理人 (‘Administrator’) 来获得遗产执行书 (‘Letter of Administration’) 。 Q2: 被命名的执行人 (Executor)可以拒绝接受这份任务吗？ 可以。若被命名的执行人不愿担当其遗嘱执行者，他可向法庭申请放弃遗嘱认证的权利。 Q3: 遗嘱上的受益人是不是可以直接拿着遗嘱到有关当局申请继承产业或过户到其名下呢？ 不可以。遗嘱执行者 (‘Executor’) 必须在获得遗嘱认证书 …
分层管理费的迷思
*本文章刊于2020年8月17日刊登于星洲日报 还记得几个月前，我在这个专栏写了一篇关于拖欠管理费的文章。这里要注明，我们讨论的管理费，是指分层物业(strata property)所要缴交的物业管理费，分层物业多为高楼项目 例如公寓和办公楼。在上一篇文章我们讨论了拖欠管理费的后果，还有到底管理费的数额由谁来定。最近我发现民众对于物业管理费还是存在许多迷思。这里我们一一解答。 疫情期间不可以用公共设施，就暂时减低收费吧？ 在行管令或疫情期间，许多公寓的设施都不被允许使用，包括健身房，泳池，球场等。虽然健身房已经被允许开放，但是泳池和贴身运动的球场还是关闭，这是因为管理层还在等待房屋部和地方政府的允许。不能用设施，管理费又要照样付，许多业主因此吃不消！大家便问道这种情况，管理费可不可以折扣？答案：不可以。因为管理费的数额是根据年度业主大会AGM来定的，定了之后就不可以随意更改。如果居民们一致认同管理费可以也应该调整的话，那也必须通过AGM来调整数额。若有机会，我很乐意在写一篇文章阐述疫情期间的业主大会AGM该怎么办。 我和理事/管理层很熟的，管理费可不可以有折扣？ 管理层 / 理事会 是没有权力给任何折扣的。逻辑很简单，因为这也不是他们的钱，他们也只是受大家委托来帮忙打理，自然没有权力给折扣。而且，理事会有责任确保整个物业管理的正常操作，这就包括了要有效的追讨拖欠的管理费，因此更加不可以放纵拖欠的管理费，更别说要给折扣了。尽管如此，法律允许理事会通过分期付款的方式来和拖欠者达成协议，这有助管理层和业主达到双赢局面。 我只是不还钱，犯法了吗？ 分层物业的管理费，有别于一般的商业债务，并不属于合同法的类别，而是一个法定责任(statutory duty)。如果不还管理费，除了冒着被管理层对付的风险，同时你也冒着被定刑事罪的风险。在分层管理法令的第34条文下，其实拖欠管理费是一项刑事罪，如果定罪，最高刑罚是罚款5千或入狱3年或两者兼施，如果继续拖欠，还可以每天罚款50令吉知道债务还清。确实，有关当局甚少使用这个途径来对付拖欠着，但是谁能保证你不会是被杀来儆猴的那只鸡。 我的管理费已经欠超过6年了，过去让他过去，来不及？ 一般的商业债务有效诉讼期为6年，超过了便不可以再对相关债务进行起诉。有些屋主天真认为6年以前的管理费就能一了百了，可惜管理费是个例外。法律允许管理层对任何 […] …
管理费 谁说的算？
近年， 分层物业(Strata Property)越来越普遍，除了高楼项目，有些有地物业也已经用‘分层地契’的方式来处理了。并在2013年分层管理法令的管辖之下。毫无疑问，分层屋主们在该法令底下是有责任缴交管理费的。 谁来规定管理费的偿还数额？ 管理费的计算方式= 该单位的份额 (share unit) 乘以 管理费的单位率 (maintenance fee rate) 。 该单位的份额 (share unit)，即个别单位在分层地契法令下以整数呈现的份额单位。这个数字好比屋主在这个项目所占的份额 (share value)，这个份额决定你的投票权、对共同资产的‘股份’等等。这个份额单位是由发展商，或接手的官机构根据分层管理法令计算出来的。计算过程中会考虑的因素包括：单位所占空间，总类；是否有空调、电梯、停车位等等。 而管理费的单位率 (maintenance fee rate) ，则是由管理机构在会员大会 (general meeting) 里以多数票所通过的数额。 所以，究竟是谁来规定管理费的偿还数额呢？答案是：每位屋主在会员大会上投票而定的。 尽管如此，仍可能出现单位份额计算有误，或是管理费并未经过合法大会通过的情况。届时，屋主可以向地方的建筑专员投诉，并呈上分层管理仲裁庭 (strata management tribunal)、或是呈上法庭。 如果是前屋主欠下的管理费呢？ 只要你是现任的屋主，就有责任偿还该单位（所欠）的管理费。管理机构是有权力向现任屋主追讨所累积下来的管理费的。所以，买家在购买物业时，记得留意管理费是否已还清。 如果征收的不仅仅是管理费呢？ 管理机构有权向屋主收取管理费、储备金 (sinking fund)、罚款、法定利息、法定费用、一些管理机构已经为屋主承担的费用。 但是，管理机构是没有权力擅自拟定额外收费的，比如律师费和保险费 (保险费应当出自管理费的户口)。 混合项目的窘境 混合项目 (mixed development) 指的是：包含不同种类单位的项目（例如：商业店铺和居住公寓）。 …
联邦法院：公寓有权禁止短租
*本文章刊于2020年10月12日刊登于星洲日报 《联邦法院：公寓管理层有权禁止短租经营》 除了疫情肆虐，我国联邦法院于本月初也为短租经营者捎来一个坏消息，联邦法院判定公寓管理机构有权力禁止短租经营。去年年尾，上述庭已经做出同样判决， 但这次是由联邦法院（最高法院）确认了这项判决，因此影响甚大。 这里的短租（或短期房、酒店式公寓、日租）是指私人业主将产业通过短期出租给旅客或需要短期住宿的客人，类似于民宿或家庭旅馆。近几年随着网络的短租平台兴起 （Airbxb, Boxking.com ），短租不只形成了新兴的旅游居住方式，更成为许多业主投资的项目。 在此回应大家心中疑问： 公寓如何禁止短租？ 在2013年分层管理法令底下，公寓或任何分层建筑的管理机构有权力立规管制住户在建筑范围内的行为。该条规 (by-laws) 必须通过管理机构的屋主大会(general meeting)的3/4 特别多数票通过。同时，管理机构也有权力制定罚款来惩罚违规者。根据联邦法院判决，管理机构可以通过制定条规来禁止短租的经营。 我冒犯了又怎样？ 如上所述，若已立规罚款，那么违规业主/租户可被罚款。此外，管理机构也可以入禀法庭申请庭令强制禁止。管理机构权限内的最高罚款为每次违规罚款RM200。有趣的是，上诉庭也厘清了短租违规的罚款计算，这个最高罚款不得依据天数，而必是根据违例次数。换句话说，一次交易属于一次违例，最多罚RM200，而不是每天RM200。 难道屋主没有权力出租产业吗？ 联邦法院为短租与一般租约做出很好的区分。一般的租约会给予租客绝对享有权，为期较长，定期收租，房东住客也会签署个别租约。相反的，短租形同酒店住宿，住户并非”租客”（tenant）而只是得到”许可”入住 （licensee）。法院也参考了短租平台上的条款，大部分确实写明住客只是被许可而不是入租了。加上短租的特殊商业性质，存在滋扰的风险，确实与一般出租有很大分别。另外，一般长期租凭属于业主在土地法底下的权利，管理机构无权禁止，因此一般租凭不受影响。 如果我的产业是商业地契呢？ 即使产业的地契上属于商业用途 (commercial title)，同样受到管理机构立规的限制。换句话说，如果管理层立规禁止，那么持有商业地契的业主同样不得经营短租。案件中，地方政府曾经建议这项限制不应该影响到商业地契的业主，但是联邦法院驳回了这 […] …
