未到期租期的租金能索赔吗?

房东能否索赔未到期租期的租金？

如果租户在租期未满前提早解约，屋主是否可以索赔剩下未到期的租金？在马来西亚，关于未到期租期的租金由普通法和租赁协议中的具体条款来规定，没有特定的法律条文，因此，房东和租户在书面合同中商定的条款至关重要。

案例

在 Berjaya Times Square v. Twingems Sdn Bhd & Anor 案件中，法院明确表示，如果租户违反租赁协议，房东可以索赔未到期租期的租金。高等法院支持房东索赔整个未到期租期的权利，强调租户的不履行导致的损失是实际损失。

潜在问题及缓解措施

虽然索赔未到期租期的权利可能显得过度，特别是对于长期租赁而言，但这是确保房东获得补偿的一种法律机制。然而，这可能会给提前终止租赁的租户带来重大的经济负担。例如，每月租金为RM20,000的租约如果在还剩12年的情况下终止，将导致RM2.88百万的索赔。如果房东随后重新出租该物业，他们可能会双倍收取租金，这可能成为不必要的暴利。

因此，法院可能会要求房东采取措施减少损失。在 Leong Kim Wai v. Minato Enterprise 案例中，法院指出，房东有责任减轻损失，并必须证明实际遭受的损害。由于损失未得到证实，法院驳回了房东的索赔。

最近的案例如 Sargunam Seeniappan v. Velloo Vallian @ Vellayan 表明司法趋势趋向于将房东的索赔限制在实际空置期，直到找到新租户为止。这种方法防止了过度索赔，并符合减轻损害的原则。

这种性质的索赔还应与《1950年合同法》第75条一起考虑，以评估未到期租期的索赔是否构成过高或不合理的罚款。

结论

总之，理解租赁协议中规定的权利和义务对于马来西亚的房东和租户都至关重要。鉴于上述案例，减轻损失可能是授予房东未到期租期全额租金索赔的主要争议问题。

作者：陈燕鸿律师，律所合伙人

patrick@tnhlaw.com.my

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