管理费 谁说的算？

近年， 分层物业(Strata Property)越来越普遍，除了高楼项目，有些有地物业也已经用‘分层地契’的方式来处理了。并在2013年分层管理法令的管辖之下。毫无疑问，分层屋主们在该法令底下是有责任缴交管理费的。

谁来规定管理费的偿还数额？

管理费的计算方式= 该单位的份额 (share unit)  乘以  管理费的单位率 (maintenance fee rate) 。

该单位的份额 (share unit)，即个别单位在分层地契法令下以整数呈现的份额单位。这个数字好比屋主在这个项目所占的份额 (share value)，这个份额决定你的投票权、对共同资产的‘股份’等等。这个份额单位是由发展商，或接手的官机构根据分层管理法令计算出来的。计算过程中会考虑的因素包括：单位所占空间，总类；是否有空调、电梯、停车位等等。

而管理费的单位率 (maintenance fee rate) ，则是由管理机构在会员大会 (general meeting) 里以多数票所通过的数额。

所以，究竟是谁来规定管理费的偿还数额呢？答案是：每位屋主在会员大会上投票而定的。

尽管如此，仍可能出现单位份额计算有误，或是管理费并未经过合法大会通过的情况。届时，屋主可以向地方的建筑专员投诉，并呈上分层管理仲裁庭 (strata management tribunal)、或是呈上法庭。

如果是前屋主欠下的管理费呢？

只要你是现任的屋主，就有责任偿还该单位（所欠）的管理费。管理机构是有权力向现任屋主追讨所累积下来的管理费的。所以，买家在购买物业时，记得留意管理费是否已还清。

如果征收的不仅仅是管理费呢？

管理机构有权向屋主收取管理费、储备金 (sinking fund)、罚款、法定利息、法定费用、一些管理机构已经为屋主承担的费用。

但是，管理机构是没有权力擅自拟定额外收费的，比如律师费和保险费 (保险费应当出自管理费的户口)。

混合项目的窘境

混合项目 (mixed development) 指的是：包含不同种类单位的项目（例如：商业店铺和居住公寓）。

常见的问题是，不同种类的单位被给予不同的单位率。在最近的上诉庭判决里，共同管理机构 (Joint Management Body, JMB) （屋主和发展商共同管理）无权为不同单位类拟定不同的单位率。但这里要注意的是，如在分层地契已经完成，并已经构成独立于发展商的管理机构 (Management Corporation)下，法令明确允许会员大会为不同种类的单位拟定不同的管理费单位率。

管理费太贵了

法律会尊重多数屋主的决定。就算屋主多么不满意，或是用多么高超的经济角度分析，法庭还是不会干预管理机构所作出的经济判断的。因此，若要改变现况，建议倾听其他屋主的声音，并从而说服大家做出改变。分层管理的概念就是基于群体居住的需求，因此大家务必要尊重和谐。

陈燕鸿律师

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