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分层管理费的迷思

分层管理费的迷思

*本文章刊于2020年817日刊登于星洲日

还记得几个月前,我在这个专栏写了一篇关于拖欠管理费的文章。这里要注明,我们讨论的管理费,是指分层物业(strata property)所要缴交的物业管理费,分层物业多为高楼项目 例如公寓和办公楼。在上一篇文章我们讨论了拖欠管理费的后果,还有到底管理费的数额由谁来定。最近我发现民众对于物业管理费还是存在许多迷思。这里我们一一解答。

疫情期间不可以用公共设施,就暂时减低收费吧?

在行管令或疫情期间,许多公寓的设施都不被允许使用,包括健身房,泳池,球场等。虽然健身房已经被允许开放,但是泳池和贴身运动的球场还是关闭,这是因为管理层还在等待房屋部和地方政府的允许。不能用设施,管理费又要照样付,许多业主因此吃不消!大家便问道这种情况,管理费可不可以折扣?答案:不可以。因为管理费的数额是根据年度业主大会AGM来定的,定了之后就不可以随意更改。如果居民们一致认同管理费可以也应该调整的话,那也必须通过AGM来调整数额。若有机会,我很乐意在写一篇文章阐述疫情期间的业主大会AGM该怎么办。

我和理事/管理层很熟的,管理费可不可以有折扣?

管理层 / 理事会 是没有权力给任何折扣的。逻辑很简单,因为这也不是他们的钱,他们也只是受大家委托来帮忙打理,自然没有权力给折扣。而且,理事会有责任确保整个物业管理的正常操作,这就包括了要有效的追讨拖欠的管理费,因此更加不可以放纵拖欠的管理费,更别说要给折扣了。尽管如此,法律允许理事会通过分期付款的方式来和拖欠者达成协议,这有助管理层和业主达到双赢局面。

我只是不还钱,犯法了吗?

分层物业的管理费,有别于一般的商业债务,并不属于合同法的类别,而是一个法定责任(statutory duty)。如果不还管理费,除了冒着被管理层对付的风险,同时你也冒着被定刑事罪的风险。在分层管理法令的第34条文下,其实拖欠管理费是一项刑事罪,如果定罪,最高刑罚是罚款5千或入狱3年或两者兼施,如果继续拖欠,还可以每天罚款50令吉知道债务还清。确实,有关当局甚少使用这个途径来对付拖欠着,但是谁能保证你不会是被杀来儆猴的那只鸡。

我的管理费已经欠超过6年了,过去让他过去,来不及?

一般的商业债务有效诉讼期为6年,超过了便不可以再对相关债务进行起诉。有些屋主天真认为6年以前的管理费就能一了百了,可惜管理费是个例外。法律允许管理层对任何时期的管理费进行追讨,并没有有效期的约束。因此,就算超过了6年10年,同样会被采取行动。

管理层的服务一团糟,凭什么收管理费?

无论你怎么不满意管理层的表现,管理费无法被豁免,你依然需要根据AGM定下的数额缴交管理费。已经有好些高庭的案件清楚说明了这个法律责任。如果有不满,正确的做法是通过大会把理事给换下来,从而提升管理素质。有点像纳税人换政府的概念,这是一个民主的进程。就算管理层疏忽导致伤害,那么向管理层索赔伤害的同时,也必须缴付管理费。

以上便是我对一些民众迷思的解答,希望对大家有所帮助。

陈燕鸿律师

*以上文章不构成法律建议。如果您面对法律问题,欢迎联络我们

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