分层管理费的迷思
*本文章刊于2020年8月17日刊登于星洲日报 还记得几个月前，我在这个专栏写了一篇关于拖欠管理费的文章。这里要注明，我们讨论的管理费，是指分层物业(strata property)所要缴交的物业管理费，分层物业多为高楼项目 例如公寓和办公楼。在上一篇文章我们讨论了拖欠管理费的后果，还有到底管理费的数额由谁来定。最近我发现民众对于物业管理费还是存在许多迷思。这里我们一一解答。 疫情期间不可以用公共设施，就暂时减低收费吧？ 在行管令或疫情期间，许多公寓的设施都不被允许使用，包括健身房，泳池，球场等。虽然健身房已经被允许开放，但是泳池和贴身运动的球场还是关闭，这是因为管理层还在等待房屋部和地方政府的允许。不能用设施，管理费又要照样付，许多业主因此吃不消！大家便问道这种情况，管理费可不可以折扣？答案：不可以。因为管理费的数额是根据年度业主大会AGM来定的，定了之后就不可以随意更改。如果居民们一致认同管理费可以也应该调整的话，那也必须通过AGM来调整数额。若有机会，我很乐意在写一篇文章阐述疫情期间的业主大会AGM该怎么办。 我和理事/管理层很熟的，管理费可不可以有折扣？ 管理层 / 理事会 是没有权力给任何折扣的。逻辑很简单，因为这也不是他们的钱，他们也只是受大家委托来帮忙打理，自然没有权力给折扣。而且，理事会有责任确保整个物业管理的正常操作，这就包括了要有效的追讨拖欠的管理费，因此更加不可以放纵拖欠的管理费，更别说要给折扣了。尽管如此，法律允许理事会通过分期付款的方式来和拖欠者达成协议，这有助管理层和业主达到双赢局面。 我只是不还钱，犯法了吗？ 分层物业的管理费，有别于一般的商业债务，并不属于合同法的类别，而是一个法定责任(statutory duty)。如果不还管理费，除了冒着被管理层对付的风险，同时你也冒着被定刑事罪的风险。在分层管理法令的第34条文下，其实拖欠管理费是一项刑事罪，如果定罪，最高刑罚是罚款5千或入狱3年或两者兼施，如果继续拖欠，还可以每天罚款50令吉知道债务还清。确实，有关当局甚少使用这个途径来对付拖欠着，但是谁能保证你不会是被杀来儆猴的那只鸡。 我的管理费已经欠超过6年了，过去让他过去，来不及？ 一般的商业债务有效诉讼期为6年，超过了便不可以再对相关债务进行起诉。有些屋主天真认为6年以前的管理费就能一了百了，可惜管理费是个例外。法律允许管理层对任何 […] …
2021年，公司的清盘
*本文章刊于2021年1月13日刊登于星洲日报 要通过法律途径来讨取债务有非常多种方式，其中一种就是向欠债人申请破产或是清盘。破产和清盘通常被视为讨债里的最后方案，也是对欠债人影响最严重的。破产是针对个人，而清盘是指一个公司的解散和资产清算的法律程序。本文章将着重讨论2021年的清盘程序。一旦公司被法庭强制清盘，公司是营运就会由清盘师接管，清盘师将根据公司的债权人的集体利益来办事。很多时候，清盘也意味着公司结业。 最常见的清盘方式就是通过2016年公司法令底下的section 466(1)(a)来启动。在该条例中，债权人可以给予21天的法庭通知还清债务，如果该欠债公司无法偿还，那么就当“无力偿还”，接着债权人就可以向法庭申请强制清盘该公司。在2020年4月以前，这个法定通知的债务或所谓“无力偿还”所定义的最低数额必须是一万令吉 (RM10,000)。这个法定通知不需要事先取得庭令，可以直接通过原有债务进行索取。因此，收到法定通知的公司一般需要在短时间内寻找解决方案，或展开诉讼以抵抗或争辩。 早在2020年4月，为了抵抗新冠疫情对于经济的冲击，我国联邦政府通过公司委员会(SSM)公布了一系列的措施，包括了以下： 把“无力偿还”定义的最低数额从一万令吉 (RM10,000) 提高到五万令吉 (RM50,000) 把法定通知的期限从原本的21天延长到6个月 换句话说，在以上措施底下，欠债公司就有较多的空间来抵御清盘行动，较多的时间来回复清盘的法定通知。 然而，以上措施只是有效直到2020年的最后一天。随着2020年的结束，也就代表以上措施的结束。在2020年12月30日，联邦政府针对以上措施公布一项延长，可惜这个延长只是针对“无力偿还”的最低债务的定义，即是“无力偿还”定义的最低债务维持在五万令吉 (RM50,000)直到2021年3月31日。在写这篇文章的同时，笔者仍然没有收到联邦政府针对清盘法定通知期限(6个月)的延长。这也代表了，在2021年，所有收到清盘法定通知书的欠债公司，必须要在21天内缴清债务，否则债权人有权力向法庭申请强制清盘。 虽然我们已经向2020道别，但显然新冠疫情仍没有结束，目前的情况看来仍然会对许多公司业务造成持续影响。因此，即便“无力偿还”定义的最低数额维持在五万令吉 (RM50,000) ，笔者相信这个21天的期限会对许多公司造成负担。 这 […] …
管理费 谁说的算？
近年， 分层物业(Strata Property)越来越普遍，除了高楼项目，有些有地物业也已经用‘分层地契’的方式来处理了。并在2013年分层管理法令的管辖之下。毫无疑问，分层屋主们在该法令底下是有责任缴交管理费的。 谁来规定管理费的偿还数额？ 管理费的计算方式= 该单位的份额 (share unit) 乘以 管理费的单位率 (maintenance fee rate) 。 该单位的份额 (share unit)，即个别单位在分层地契法令下以整数呈现的份额单位。这个数字好比屋主在这个项目所占的份额 (share value)，这个份额决定你的投票权、对共同资产的‘股份’等等。这个份额单位是由发展商，或接手的官机构根据分层管理法令计算出来的。计算过程中会考虑的因素包括：单位所占空间，总类；是否有空调、电梯、停车位等等。 而管理费的单位率 (maintenance fee rate) ，则是由管理机构在会员大会 (general meeting) 里以多数票所通过的数额。 所以，究竟是谁来规定管理费的偿还数额呢？答案是：每位屋主在会员大会上投票而定的。 尽管如此，仍可能出现单位份额计算有误，或是管理费并未经过合法大会通过的情况。届时，屋主可以向地方的建筑专员投诉，并呈上分层管理仲裁庭 (strata management tribunal)、或是呈上法庭。 如果是前屋主欠下的管理费呢？ 只要你是现任的屋主，就有责任偿还该单位（所欠）的管理费。管理机构是有权力向现任屋主追讨所累积下来的管理费的。所以，买家在购买物业时，记得留意管理费是否已还清。 如果征收的不仅仅是管理费呢？ 管理机构有权向屋主收取管理费、储备金 (sinking fund)、罚款、法定利息、法定费用、一些管理机构已经为屋主承担的费用。 但是，管理机构是没有权力擅自拟定额外收费的，比如律师费和保险费 (保险费应当出自管理费的户口)。 混合项目的窘境 混合项目 (mixed development) 指的是：包含不同种类单位的项目（例如：商业店铺和居住公寓）。 …
老板如何才能解雇员工
员工是公司最有价值的资产，但是如果没有管理好，或甚至没有正确的方法解雇，员工也可以成为最重的负担。尤其在最近疫情期间，经济放缓，好多企业都在烦恼怎么调整薪水，重组工作，甚至裁员。许多雇主也在这个时候才发现原来老板不可以随便解雇员工。有些老板的观念是，我是老板，我说的算，要炒谁就炒谁。现实恐怕没这么潇洒。在我国的劳资法令底下，所有员工，不论老少，薪水多少，本地外劳，职位高低，如果你被‘不合理解雇’(unfairly dismissed)了，你都可以到我国劳工部底下的劳资部门(Industrial Relation Department)进行投诉。在行管领的作用下，投诉管道变得更方便，现在可以在网上完成投诉程序。投诉后如果劳资部无法调解纠纷，便会把纠纷交由劳资法庭处理，届时若员工胜诉，便能从前雇主那里得到赔偿。老板说：“我是按照合同解雇的，给了他两个月赔偿“。遗憾的，合同上的解雇条款并不能为老板”合理解雇“的责任开脱。老板说：“哇，那还不得了，那怎么样才可以解雇员工？什么情况才是合理解雇？”。别慌，这篇文章将会总结并说明3个最常被劳资法庭认可的合理解雇。 员工过失(Misconduct) 当员工犯错了。举例，违背的公司的规则，犯法，偷窃，挪用公款，常迟到，经常无故缺席，暴力行为，性骚扰，违抗指示。一般上如果员工犯错了，雇主可以采取纪律行动，进行调查和问责。但并不代表所有过错都可以解雇员工，必须是足够严重到已经摧毁了双方的信任方可解雇员工，否则雇主应该考虑其他处分，例如警告，降级，暂时无薪停职。 表现欠佳(Poor Performance) 当员工表现不达标，或是不如预期。现实生活中，老板是否对员工表现满意是很主观，甚至无法拿捏的。有的员工会说：“老板是不会满足的”。但在法律上，要用表现欠佳来解雇员工的论证责任是很大的。法庭会问老板至少4个问题：1）你是否清楚告诉过员工预期目标是什么？2）那个目标是否合理？3）你是否和员工沟通过哪里要改进，并给予了员工足够的进步空间？4）员工是否没有进步？。 如果您的答案都是“不”，那么这很大可能就是不合理解雇，那么该员工就可以通过法庭向你索赔了，或是要求回到原本的岗位。很多公司面对的挑战是没有文件记录，那么在诉讼过程会处于劣势。因此，建议雇主可以定期为员工进行评估，除了双方定向，还可以沟通需要改进之处，并记录下改进空间。 […] …
联邦法院：公寓有权禁止短租
*本文章刊于2020年10月12日刊登于星洲日报 《联邦法院：公寓管理层有权禁止短租经营》 除了疫情肆虐，我国联邦法院于本月初也为短租经营者捎来一个坏消息，联邦法院判定公寓管理机构有权力禁止短租经营。去年年尾，上述庭已经做出同样判决， 但这次是由联邦法院（最高法院）确认了这项判决，因此影响甚大。 这里的短租（或短期房、酒店式公寓、日租）是指私人业主将产业通过短期出租给旅客或需要短期住宿的客人，类似于民宿或家庭旅馆。近几年随着网络的短租平台兴起 （Airbxb, Boxking.com ），短租不只形成了新兴的旅游居住方式，更成为许多业主投资的项目。 在此回应大家心中疑问： 公寓如何禁止短租？ 在2013年分层管理法令底下，公寓或任何分层建筑的管理机构有权力立规管制住户在建筑范围内的行为。该条规 (by-laws) 必须通过管理机构的屋主大会(general meeting)的3/4 特别多数票通过。同时，管理机构也有权力制定罚款来惩罚违规者。根据联邦法院判决，管理机构可以通过制定条规来禁止短租的经营。 我冒犯了又怎样？ 如上所述，若已立规罚款，那么违规业主/租户可被罚款。此外，管理机构也可以入禀法庭申请庭令强制禁止。管理机构权限内的最高罚款为每次违规罚款RM200。有趣的是，上诉庭也厘清了短租违规的罚款计算，这个最高罚款不得依据天数，而必是根据违例次数。换句话说，一次交易属于一次违例，最多罚RM200，而不是每天RM200。 难道屋主没有权力出租产业吗？ 联邦法院为短租与一般租约做出很好的区分。一般的租约会给予租客绝对享有权，为期较长，定期收租，房东住客也会签署个别租约。相反的，短租形同酒店住宿，住户并非”租客”（tenant）而只是得到”许可”入住 （licensee）。法院也参考了短租平台上的条款，大部分确实写明住客只是被许可而不是入租了。加上短租的特殊商业性质，存在滋扰的风险，确实与一般出租有很大分别。另外，一般长期租凭属于业主在土地法底下的权利，管理机构无权禁止，因此一般租凭不受影响。 如果我的产业是商业地契呢？ 即使产业的地契上属于商业用途 (commercial title)，同样受到管理机构立规的限制。换句话说，如果管理层立规禁止，那么持有商业地契的业主同样不得经营短租。案件中，地方政府曾经建议这项限制不应该影响到商业地契的业主，但是联邦法院驳回了这 […] …
被裁员者有什么法律权益？
被裁员请不要自责，因为被裁员不是你的错，只是公司因为外在因素必须舍弃某个工作岗位。我们协助了许多公司根据合法途径进行裁员，但是被裁员者的利益同样应该受到法律保护。在马来西亚法律下，被裁员，有什么法律权益？ 第一，裁员是否合理 首先，先确认你是否被裁员了 “Retrenched” “Laid off”，裁员是否合理。 当公司因财务困境/内部重组/缩小规模/等等因素再也不需要某个岗位而将员工辞退的时候，这就是裁员。虽然法律允许公司裁员，但必须在法律原则下进行。原则包括 先裁外籍员工、先裁新来员工、裁员前先尝试削减开销减少伤害、裁员同时不得招聘同样岗位。 如果雇主没有遵守原则，或是雇主只是假借”裁员”之名来裁退看不顺眼的员工，那么员工有权在60天内到劳资部门(Industrial Relations Department，IRD)投诉雇主无理解雇(unfair dismissal)。劳资部会尝试调解，然后会把案件交给劳资法庭(Industrial Court)处理。如果法庭判定裁员不合理的话，员工或被允许复职，或被给予赔偿。 一般上，公司在裁员前也会向员工提议自愿离职计划 (VSS / MSS)，提前和员工洽谈自愿离职的可能性。如果员工是在被逼迫或蒙骗的情况下签的，同样可以投诉到劳资部。 第二，有没有足够通知 1955年的劳工法令规定，雇主在裁退员工之前，要至少提供以下通知： 员工服务年数 预先通知期限 少过2年 4个星期 2年或以上，5年以下 6个星期 5年或以上 8个星期 如果雇主没有给予以上通知，则必须支付员工代通知金，就是支付相等于通知天数的工资。 注：上述通知期限只适用于月薪不超过RM2,000或劳动阶级员工。月薪RM2,000或以上的员工就要看合同里的条款是否有提供这类通知期限。 第三，有没有足够赔偿 1980 年雇佣福利法规，规定雇主必须支付被裁员的员工以下赔偿： 员工服务年数 裁员赔偿 少过2年 10天工资乘以服务年数 2年或以上，5年以下 15天工资乘以服务年数 5年或以上 20天工资乘以服务年数 以上的裁员赔偿不包括员工任期内的薪水还有未用完的有薪年假。 注：上述通知期限只适用于月薪不超过RM2,000或劳动阶级员工。月薪RM2,000或以上的员工就要看合同里的条款是否有提供这类赔偿。 但许多雇主还是会根据这个计算方式给所有员工赔偿，除了为感谢员工一 […] …
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